海外投資指南 – 投資澳洲房地產簡介

刊登於 2013年11月15日

投資澳洲物業有機會帶來不俗的回報，若你正考慮投資澳洲房地產，以下的簡易指南絕對值得一看。

購買資格
你必須已成為澳洲居民達12個月之久；或在特定條件下，與一位澳洲居民合夥，才可購買已建成物業。若你不符合資格成為居民，仍可購買新發展的物業。

稅項計算
物業買家通常要支付印花稅，一般是購入價的1.3%至2.5%不等，視乎物業所在地而定。若你所購的物業超出某個金額，你或需繳交年度地稅。澳洲不同省份、領地的稅項也不盡相同，所以在置業前應先行瀏覽相關政府網頁，掌握更多資料。

升值潛力
從國際標準來說，澳洲投資級別物業的租金回報相對較低，毛利約為3.5%至5%不等。若想獲取較高回報，便要物色供應量有限兼需求量高的物業投資。

城市表現
大部份的投資級別物業位於澳洲大城市，特別是悉尼、墨爾本、柏斯和布里斯本。位於新南威爾斯省的紐卡素(Newcastle)、維多利亞省的吉朗(Geelong) ，以及北領地的首都達爾文(Darwin)，近十年的投資回報有所增加。至於沿海地區如昆士蘭省的黃金海岸，還有西澳洲的採礦城鎮如黑德蘭港(Port Headland)，亦已走出經濟低迷，展現高增長潛力。

理想位置
對於公寓投資者來說，最佳地點是距離中央商務區(CBD) 約4至8公里的地方。至於獨立屋投資者則可選擇離開市中心約6至12公里的地區。另外要留意周邊生活配套是否完善，最好鄰近購物地帶、公共交通網絡、公園、學校及康樂設施。

投資喜好
在上海、雅加達及馬尼拉等城市，投資者最愛購入簇新的商廈；但澳洲的情況剛剛相反，低密度物業錄得更理想回報。由於大部份的高樓大廈都由大財團擁有，其投資成本相對較高，出售時競爭亦較大。相反，低密度建築物的維修費較低，土地價值較高，因此更具投資優勢。

合適面積
曼克頓及倫敦的小型公寓、洛杉機或新德里的大宅都是受歡迎的物業投資項目；但在澳洲，以上類型物業的投資表現卻未如理想。較可取的投資物業包括：至少約50平方米的公寓、設有私人庭院的聯排別墅，或附設獨立式客廳及戶外空間的中小型獨立屋。

中庸之道 
你或許以為，最理想的物業投資不是那些位置優越的超級豪宅，就是那些郊區的廉價公寓。事實上，中等價位物業(-20%至+20%)的投資回報更加可觀。

切勿心急
若你初來貴境，別急於購買物業，不妨多看幾個物業作比較，才下最終決定。

購買物業前，謹記做足功課，充分了解有興趣投資的城市，及可考慮聯絡本地物業代理協助尋找合適物業。不過，你要先確定他們是否特定發展商旗下的銷售員，最好當然是找真正獨立的地產代理。

來源：https://www.squarefoot.com.hk/chinese-hk/international/article/invest-australian-property-quick-guide/

投資澳洲房地產

隨著經濟的快速發展和生活水準的日益提高，走出國門的人越來越多。現在，就有不少目光超前的房地產投資者已經將眼光瞄準了海外市場。不過，由於缺乏相應的管道和資訊，很多投資者對於海外投資只能是可望而不可及。人們最關心的還是如何在澳洲置業投資。

　　三大因素吸引中國投資者

　　最近幾年，亞洲地區的投資者在澳洲地產市場相當活躍，其中又以來自中國大陸的投資者增長最為明顯。為什麼他們樂於將投資方向選在澳洲呢？據澳洲置地市場總監段晏坤說，一言以蔽之，是因為澳洲房地產市場的投資風險相對較小，而回報又相當不俗。這主要有三個方面的原因：

　　首先，澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家，有相當完善的民主政治和社會管理體系。人均擁有的自然資源在全球首屈一指，經濟發達。自從第一世界大戰之後，澳洲就遠離戰亂，是南太平洋一塊和平的綠洲。

　　其次,澳洲是一個多元文化國家,移民來自全球200多個國家和地區。為了維持人口的增長和經濟發展的需求，近幾十年澳洲從未停止過接收來自世界各地的移民，年人口增長率約1.3％。由於有源源不斷的人口補充，促使各主要城市尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張，這也就是悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。

　　第三，澳洲有完整的法規保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善，因此，在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多。而樓盤出現“爛尾”的機會幾乎是零。

　　投資前，確定物業升值潛質很重要

　　海外的買家投資在澳洲物業市場的回報實現主要來自三個方面，即利用匯率變動實現收益、出租租金收益回報和樓價增值。

　　從宏觀上說，在澳洲投資的風險相對其他國家而言是相當低的。這主要得益於澳洲社會政治穩定、相關的法制健全、確認保護私有財產。經過多年的完善澳洲形成了一套完整的法規體系保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善。

　　如果從個案出發，在澳洲投資可能的風險有：不可抗拒的天災或意外，以及所投資物業所處在的地點選得不好，結果升值慢或空置率高,影響回報。專家提醒購房者，在決定入市時，確定所看中的物業是否具備升值潛質則很重要。並且，花一筆房屋物業的保險費是值得的。

　　此外，購房者在澳洲置業，要留意物業是否獲得外資審理局(Foreign Investment Review Board，以下簡稱FIRB）的批准。FIRB規定“外國人只准購買新落成的住宅物業”，用意是希望外來資金能刺激新屋供應量，而非搶購現有物業。

　　據瞭解，在澳洲，樓盤的品質問題是受到政府有關部門監管的，因此購買物業顧客的利益是有保障的。假如萬一購入有隱患的樓盤，根據澳洲的法例在該物業落成後７年內，凡有品質問題都可以追究建造商的責任，承建商必須做出補救或賠償。為了保障海外買家的權益，專家的忠告是：委託律師審核物業買賣合同，辦理查樓收樓等買賣交易手續；透過律師信託帳戶或者受政府監管的物業代理信託帳戶付款。▲

　　■澳洲概況

　　澳洲氣候溫和，海岸線連綿不絕，因此總是給人陽光充沛、碧水藍天的印象。這些都是吸引遊人前來觀光遊玩的特色。宜人的氣候，加上慷慨的稅務優惠和日趨完善的航空交通網絡，令不少海外地產投資者都希望在其陽光普照的沿海地區置業。

　　澳洲的海岸線長達3000公里，其龍頭城市悉尼，擁有景色壯觀的海港和連綿數裏的滑浪沙灘。可以說，悉尼是亞洲投資者最鍾情的地方，但是也是全澳洲生活指數最高的城市。

　　■域外傳真

　　今年一季度澳洲房價普遍下降　海景別墅市場仍有利可圖

　　根據統計數位，自1965至2003年，澳洲房價基本是向上走的。雖然悉尼的房價在過去近40年一路攀升，大致平均每7年就翻一番，但隨著人均收入的提升，房價仍在工薪階層能力負擔之內。

　　需要投資者注意的是，澳洲澳中房地產協會網站公佈的資訊表明，澳洲延續已久的房地產市場熱，從去年第四季度開始呈現冷卻的跡象，目前正處於調整時期。澳洲銀行系統2004年5月份的資料表明，2004年第一季度，澳洲全國範圍內房屋價格普遍下降，這是澳洲繼10年前經濟衰退之後的首次全國範圍內房價下降。

　　根據澳洲房地產監察組織統計，中等房地產價格下降的幅度為：悉尼12.9%，墨爾本7.5%，布里斯班1%。更有資料指出，在未來6年內，考慮通貨膨脹因素，澳洲首府城市已經建成的房屋價格，將會有大約30%的跌幅。

　　綜合來看，這次的房價格下降的主要原因有三：第一是中央銀行對利率的提升。 2003年11月，澳洲中央銀行宣佈基本利率上漲0.25%，表示政府對房地產市場過熱以及澳幣堅挺的情況做出了相應的調控。此外，各家銀行對於房屋貸款額度的審核也更加嚴格。利率進一步上調的可能性，使許多投資者對於購房持保守與觀望的態度。第二是新南威爾士州對房地產投資者的新政策。2004年新南威爾士州出臺的新的稅收制度，對出售投資用房者新徵收出售價格2.25%的房屋出售印花稅，使得許多的投資者收手或者轉向投資。第三是過速增長的房價對需求市場的阻礙。在過去的10年裏，高速增長的房價在2003年達到高峰，許多投資者以及首次購房者“望房興歎”。

　　業內人士認為，這次澳洲房地產的“退潮”，雖然可能給許多投資者帶來痛苦，但也為新的房地產開發和投資帶來契機。首先，澳洲房屋供應量過量的問題並不嚴重。例如在新南威爾士州和維多利亞省，新房屋（除去市區的公寓樓之外）的供應量仍然處於供不應求的狀況。其次，海景別墅開發市場仍有利可圖。主要原因是可供開發的土地資源有限。而且不論對澳洲人還是海外人士來說，澳洲的海景與海灘是休閒與度假的天堂是一個毋庸置疑的觀念。投資或開發高品質的海景別墅仍是投資和開發商大有潛力的市場。再次，澳洲經濟仍然處於上升階段，人民的購買力並未減弱。大批新移民的湧入更成為澳洲房地產購買市場的生力軍。

　　■ 投資顧問：投資澳洲房產，手續怎麼辦？

　　對於海外投資者，由於還牽涉跨區域操作，所以一般都不會冒險自行入市購買。通常的程式是當買家選好樓盤之後，經過律師安排買樓相關的手續。買家的委託律師有責任向發展商或業主的律師索取售樓的合約並審核該出售物業的相關檔是否齊全，並向客人解釋條款的含意，然後按客人的意願與對方律師協商對其中某些條款比如付款辦法的安排做出修訂,從而形成一份買賣雙方都接受的合同。

　　一般情況下，買家簽訂合約之後須先付10%房款作為首期訂金，其餘的90%在對方律師通知交房時起，一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給售樓的業主，而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內，期間可獲取相應的利息。收樓時，由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收，出具完工證明；市政廳有關部門再驗收並出具合格證書；如果驗收不合格可終止合約，律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。

　　置業澳洲，能否以及怎樣申請按揭？

　　如果投資者有需要，可與金融界專業人士面晤洽談貸款問題。視顧客的實際情況和需要，貸款額可達樓價的65%至80%。

　　通常，只要買家提供足夠的證明檔，就可以為買家開設一個澳洲銀行的帳戶。買家可以將供樓的款項期匯入該帳戶，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通過該帳戶處理。購置物業之後，澳洲置地也可以為客人提供樓盤管理服務。如果買家貸款低於房價的60%，以目前澳洲利率計算，大致租金收入已經足以支付貨款的利息。

　　在澳洲購房有助於辦理移民嗎？

　　僅在澳洲買房並不能成為該當事人移民申請被批准的充分必要理由。很多仲介公司為了吸引客戶而打出“買房產就能移民”的幌子，但事實上，購房並不能保證移民成功。而且，澳洲移民局沒有要求(商業)移民申請者在申請之前必須購買澳洲物業。

　　不過，如果申請人巳經決定以技術移民或商業投資移民等理由申請移民澳洲，則申請人在澳洲持有物業會成為一項強有力的證據支持其所提出的申請。從另一個方面看，在澳資產是證明自己與澳洲有社會或商業聯繫的一個重要證據。從這個角度上講在澳洲置業應當有一定積極作用。

 

來源：http://www.australianwinner.com/Traditional_Chinese/Businesses/Aust_Real_estate/Aust_Real_Estate_invest.htm

中國參戰 環球貨幣戰烽煙再起

環球貨幣戰本月將進入新一階段，既有歐洲央行正式開始買債，亦因中國全面參戰，更有評論關注美國聯儲局立場轉鴿，本月議息兼有記者會，是否已進入備戰狀態。

9國央行 2月推寬鬆措施

上月投入寬鬆行列的國家較少，戰情亦不如1月般激烈。2月共計9間主要央行推出寬鬆措施（見表），再出手者包括中國、印度、丹麥及土耳其，新加入戰團則有澳洲、約旦、瑞典、以色列及印尼，令今年以來放寬貨幣政策的國家增至20個。意想不到的是，中國正式全面參戰，而且兩度出手，人民銀行先是上月初宣布下調存款準備金0.5個百分點，後於月底再次減息0.25厘，為3個月內第二次減息。

中國積極投入戰綫，反映這一輪貨幣戰已踏入另一階段，各界自然關注承受更大滙率升值壓力而變相輸入「通縮」的美國如何應戰。適逢本月美歐等多家央行議息，又有全國人大和政協年度會議，正好讓外界好好窺探一眾大國的政策動靜。

本周澳加議息 滙價添壓

惟中美歐再有行動前，澳洲及加拿大兩個商品國將是月初焦點。

上月加入戰團的澳洲周二（3日）議息，少數人料有機會再減息0.25厘，但即使本月不減，下月亦很可能有所行動。周三（4日）則有1月突然減息的加拿大議息，近半分析師料該行再減息0.25厘。因此，澳元及加元短綫難免受壓，但預期跌幅有限。

惟說到影響力，始終首推周四（5日）歐洲央行，屆時將公布買債詳情，環球亦將密切注視歐洲正式買債後的影響（詳見A19）。

只是好戲在後頭，儲局17至18日議息，會後主席耶倫（Janet Yellen）亦會主持記者會及發表經濟預測。縱然美國參戰機會仍低，惟耶倫上周出席國會聽證會時，已放風儲局不急於加息。

其實儲局過往較少談論美元走勢，但近月顯然態度有變，如1月份會議紀錄中，特別提及美元走強或對出口有影響；連同達拉斯儲行總裁費希爾（Richard Fisher）直言儲局過往花太多時間討論美元走強，毋疑令人認為美國對貨幣戰已有所戒備。

然而，美國外貿在國家經濟佔比相對較細，美元走強對出口影響亦溫和，難怪有分析認為有關評論不應被全面解讀為儲局對貨幣戰異常警戒。早前儲局理事鮑威爾（Jerome Powell）亦稱，強美元無法遏止國家經濟增長勢頭。可見局方大有可能按照原定計劃，適時收緊貨幣政策。

或者，各國放鬆貨幣政策的消息將陸續有來。正如英國最大零售外滙交易商IG集團市場策略師盧卡斯（Evan Lucas）的分析，今次貨幣戰將持續數月甚至數年，多國寬鬆政策或在未來至少6個月維持不變。

來源：https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E5%8F%83%E6%88%B0-%E7%92%B0%E7%90%83%E8%B2%A8%E5%B9%A3%E6%88%B0%E7%83%BD%E7%85%99%E5%86%8D%E8%B5%B7-225536018--finance.html